Οι πόλεις δεν κρίνονται μόνο από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν. Κρίνονται κυρίως από το πόσο έγκαιρα τα αναγνωρίζουν και από το αν αποκτούν σχέδιο πριν αυτά εξελιχθούν σε κρίση.
Το στεγαστικό ήταν μία από τις προκλήσεις που είχαμε εντάξει στη δημόσια ατζέντα μου για τη Θεσσαλονίκη πριν ακόμη ανακοινωθούν τα πρόσφατα μέτρα της διοίκησης του Δήμου.
Θεωρούσα, και εξακολουθώ να θεωρώ, ότι η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία θα αποτελέσει ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα της επόμενης δεκαετίας για την πόλη.
Γι’ αυτό είναι θετικό το γεγονός ότι το θέμα βρίσκεται πλέον στην επίσημη ατζέντα του Δήμου και ότι έχει προγραμματισθεί ειδική συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου για την κοινωνική στέγαση και την προσιτή κατοικία.
Το ζητούμενο όμως φυσικά, δεν είναι ποιος ανέδειξε πρώτος το πρόβλημα. Το ζητούμενο είναι αν η Θεσσαλονίκη θα αποκτήσει επιτέλους μια συνεκτική, εφαρμόσιμη και μακροπρόθεσμη στεγαστική πολιτική.
Το στεγαστικό δεν είναι απλώς ζήτημα κοινωνικής πολιτικής. Είναι πολεοδομικό, αναπτυξιακό, συγκοινωνιακό και δημογραφικό θέμα.
Επηρεάζει τη δυνατότητα των νέων να παραμείνουν στη Θεσσαλονίκη, των φοιτητών να βρουν αξιοπρεπή κατοικία, των νέων οικογενειών να σχεδιάσουν το μέλλον τους και των εργαζομένων να ζουν κοντά στον χώρο εργασίας τους.
Η πόλη χρειάζεται λύσεις που να στηρίζονται σε πραγματικά δεδομένα και όχι μόνο σε καλές προθέσεις.
Τα μέτρα της διοίκησης είναι θετικά, αλλά δεν αρκούν, το αναγνωρίζουν και οι διοικούντες.
Οι πρόσφατες εξαγγελίες της διοίκησης του Δήμου κινούνται προς μια κατεύθυνση που αξίζει να συζητηθεί σοβαρά. Η αξιοποίηση δημοτικών ακινήτων, η διάθεση κατοικιών με προσιτό ενοίκιο και η μετατροπή δημοτικών κτιρίων σε κοινωνικά προσιτές κατοικίες μπορούν να βοηθήσουν συγκεκριμένα νοικοκυριά και να ανοίξουν έναν δρόμο για πιο ενεργή δημοτική στεγαστική πολιτική.
Αυτές οι παρεμβάσεις πρέπει να προχωρήσουν με διαφάνεια, κοινωνικά κριτήρια, σαφές χρονοδιάγραμμα και δημόσια λογοδοσία.
Όμως οφείλουμε να δούμε την πραγματική κλίμακα του προβλήματος.
Η Θεσσαλονίκη είναι μητροπολιτική πόλη με υψηλή ζήτηση κατοικίας, περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα μικρών διαμερισμάτων, έντονη φοιτητική παρουσία, τουριστική πίεση και αυξανόμενες αξίες γης.
Μερικές δεκάδες ή ακόμη και μερικές εκατοντάδες δημοτικές κατοικίες μπορούν να προσφέρουν ανακούφιση σε ευάλωτες ομάδες, αλλά δεν αρκούν για να αλλάξουν τη συνολική εικόνα της αγοράς.
Η κοινωνική κατοικία είναι απαραίτητο εργαλείο. Δεν μπορεί όμως να είναι το μοναδικό εργαλείο.
Η βασική πραγματικότητα που πρέπει να αναγνωρίσουμε
Η Θεσσαλονίκη δεν διαθέτει επαρκή δημοτική γη ώστε να στηρίξει μια πολιτική μαζικής παραγωγής δημοτικών κατοικιών.
Πολλές εκτάσεις έχουν άλλες χρήσεις, πολεοδομικούς περιορισμούς ή προορίζονται για κοινόχρηστους, κοινωφελείς, πράσινους ή υπερτοπικούς σκοπούς. Ακόμη και εκεί όπου η κατοικία επιτρέπεται πολεοδομικά, αυτό δεν σημαίνει ότι η γη ανήκει στον Δήμο, ότι είναι άμεσα διαθέσιμη ή ότι μπορεί γρήγορα να αποδώσει κατοικίες.
Αυτό δεν αποτελεί αποτυχία κανενός. Είναι μια αντικειμενική πραγματικότητα που πρέπει να ληφθεί υπόψη στον σχεδιασμό.
Γι’ αυτό η λύση δεν μπορεί να περιοριστεί στην κατασκευή δημοτικών κατοικιών. Η πραγματική πρόκληση είναι να ενεργοποιηθεί ολόκληρο το στεγαστικό απόθεμα της πόλης και να αυξηθεί συνολικά η προσφορά προσιτής κατοικίας.
Ο Δήμος δεν πρέπει να λειτουργήσει μόνο ως παραγωγός κατοικιών.
Πρέπει να λειτουργήσει ως οργανωτής ενός ευρύτερου στεγαστικού οικοσυστήματος.
Το ΣΒΑΚ και το νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο πρέπει να γίνουν εργαλεία στεγαστικής πολιτικής.
Η Θεσσαλονίκη διαθέτει δύο κρίσιμα εργαλεία σχεδιασμού: το αναθεωρημένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) και το Σχέδιο Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (ΣΒΑΚ).
Το αναθεωρημένο ΓΠΣ καθορίζει τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και δημιουργεί το χωρικό πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορεί να αναπτυχθεί η πόλη. Δεν είναι ένα τεχνικό κείμενο που αφορά μόνο τους μηχανικούς και τις υπηρεσίες. Είναι η βάση πάνω στην οποία πρέπει να πατήσει κάθε σοβαρή πρόταση για κατοικία.
Το ΣΒΑΚ, από την άλλη πλευρά, δεν αφορά μόνο δρόμους, λεωφορεία, ποδηλατόδρομους και στάθμευση. Αφορά τον τρόπο με τον οποίο οργανώνεται η καθημερινή ζωή στην πόλη.
Αν θέλουμε προσιτή κατοικία, πρέπει να τη συνδέσουμε με το μετρό, τις δημόσιες συγκοινωνίες, την πεζή μετακίνηση, το ποδήλατο και τις μικτές χρήσεις γης. Δεν έχει νόημα να δημιουργούμε κατοικίες σε σημεία που αυξάνουν την εξάρτηση από το Ι.Χ., επιβαρύνουν την κυκλοφορία και δημιουργούν νέα πίεση στάθμευσης.
Κάθε στεγαστική παρέμβαση πρέπει να απαντά σε απλά αλλά κρίσιμα ερωτήματα:
- Επιτρέπεται από τις χρήσεις γης;
- Εξυπηρετείται από μέσα μαζικής μεταφοράς;
- Μειώνει την ανάγκη χρήσης Ι.Χ.;
- Δημιουργεί ζωντανές μικτές γειτονιές;
- Αξιοποιεί υφιστάμενες υποδομές;
Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να σχεδιάζεται χωριστά από την πολεοδομία και τις μετακινήσεις. Αν το κάνουμε αυτό, θα παράγουμε αποσπασματικές λύσεις σε μια πόλη που έχει ήδη πληρώσει ακριβά τον αποσπασματικό σχεδιασμό.
Η πανεπιστημιακή Θεσσαλονίκη χρειάζεται ειδική πολιτική
Η Θεσσαλονίκη δεν είναι απλώς μια μεγάλη πόλη. Είναι πανεπιστημιακό κέντρο.
Η παρουσία του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου, του Πανεπιστημίου Μακεδονίας και του Διεθνούς Πανεπιστημίου Ελλάδος δημιουργεί κάθε χρόνο σταθερή και αυξημένη ζήτηση για μικρές κατοικίες, στούντιο και διαμερίσματα συγκατοίκησης.
Η φοιτητική κατοικία δεν είναι μόνο θέμα των πανεπιστημίων. Είναι θέμα της ίδιας της πόλης.
Η πίεση που δημιουργείται στην αγορά μικρών κατοικιών επηρεάζει και άλλες ομάδες: νέους εργαζόμενους, μικρά νοικοκυριά, νέες οικογένειες. Γι’ αυτό χρειάζεται ένα Σύμφωνο Φοιτητικής Στέγης με τη συμμετοχή του Δήμου, των πανεπιστημίων, της Πολιτείας, των γειτονικών δήμων και των ιδιωτών ιδιοκτητών.
Ένα τέτοιο σύμφωνο μπορεί να περιλαμβάνει πιστοποιημένα φοιτητικά διαμερίσματα, εγγυήσεις μίσθωσης, ανακαίνιση κλειστών κατοικιών, οργανωμένα σχήματα συγκατοίκησης και χωρική στόχευση κοντά σε μετρό και δημόσιες συγκοινωνίες.
Η δημόσια συζήτηση δεν πρέπει να εγκλωβιστεί στο παλιό δίλημμα «περισσότερο κράτος ή περισσότερη αγορά».
Η πόλη χρειάζεται μια πιο ώριμη σύνθεση.
Από τη μία πλευρά, η κοινωνία οφείλει να προστατεύει όσους πραγματικά αδυνατούν να εξασφαλίσουν αξιοπρεπή κατοικία.
Από την άλλη, η αξιοποίηση της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, η μείωση της γραφειοκρατίας και τα σωστά κίνητρα μπορούν να αυξήσουν σημαντικά την προσφορά κατοικίας.
Η κατοικία δεν είναι μόνο εμπόρευμα. Δεν είναι όμως ούτε αποκλειστικά κρατική παροχή. Είναι βασική προϋπόθεση κοινωνικής συνοχής, παραγωγικότητας και ποιότητας ζωής.
Σε αυτό το σημείο έχει αξία να θυμηθούμε μια σκέψη που διαπερνά διαφορετικές πολιτικές παραδόσεις: η ανάπτυξη έχει νόημα όταν υπηρετεί τον άνθρωπο και όταν χρησιμοποιεί με ευθύνη τους περιορισμένους πόρους της πόλης. Η γη, τα κτίρια, οι υποδομές και η δημόσια περιουσία δεν πρέπει να μένουν αδρανή, την ώρα που οι πολίτες δυσκολεύονται να βρουν σπίτι.
Η Θεσσαλονίκη χρειάζεται έναν Δήμο που προστατεύει όσους έχουν ανάγκη, σέβεται την ιδιοκτησία, κινητοποιεί ιδιωτικούς πόρους και ζητά κοινωνικό αποτέλεσμα από την ανάπτυξη.
Δέκα προτάσεις για μια νέα στεγαστική πολιτική
1. Δημοτικό Παρατηρητήριο Στέγης και Ενοικίων
Ο Δήμος πρέπει να γνωρίζει τι συμβαίνει ανά γειτονιά: τιμές ενοικίων, διαθέσιμα μικρά διαμερίσματα, κενά ακίνητα, βραχυχρόνιες μισθώσεις, φοιτητική πίεση και σύνδεση με δημόσιες συγκοινωνίες. Χωρίς δεδομένα, η πολιτική γίνεται άσκηση εντυπώσεων.
2. Μητρώο Κενών και Ανενεργών Ακινήτων
Δεν μπορεί να μιλάμε για στεγαστική κρίση και ταυτόχρονα να υπάρχουν διαμερίσματα, όροφοι και κτίρια που μένουν κλειστά ή εγκαταλελειμμένα. Χρειάζεται καταγραφή, τεχνική υποστήριξη και μηχανισμός επιστροφής τους στη χρήση.
3. Πρόγραμμα εγγυημένης μακροχρόνιας μίσθωσης
Πολλοί ιδιοκτήτες αποφεύγουν τη μακροχρόνια μίσθωση επειδή φοβούνται ζημιές, καθυστερήσεις και νομικές περιπέτειες. Ο Δήμος, σε συνεργασία με ασφαλιστικούς ή χρηματοδοτικούς φορείς, μπορεί να μειώσει αυτό το ρίσκο με εγγυήσεις, κάλυψη φθορών και τυποποιημένες συμβάσεις, με αντάλλαγμα προσιτό μίσθωμα.
4. Κίνητρα ανακαίνισης με κοινωνικό αντάλλαγμα
Όποιος ιδιοκτήτης ανακαινίζει κατοικία και τη διαθέτει σε προσιτό ενοίκιο για συγκεκριμένο διάστημα πρέπει να έχει πρόσβαση σε τεχνική υποστήριξη, ενεργειακή αναβάθμιση, μικροχρηματοδότηση και ταχεία αδειοδότηση μικρής κλίμακας.
5. Σύμφωνο Φοιτητικής Στέγης με τα τρία πανεπιστήμια
Η φοιτητική κατοικία πρέπει να αντιμετωπιστεί ως ξεχωριστή κατηγορία στεγαστικής πολιτικής. Χρειάζονται πιστοποιημένα διαμερίσματα, εγγυήσεις μίσθωσης, οργανωμένη πλατφόρμα αντιστοίχισης φοιτητών και ιδιοκτητών και προγράμματα συγκατοίκησης.
6. Αξιοποίηση κενών γραφείων και επαγγελματικών χώρων
Σε περιοχές όπου το επιτρέπουν οι χρήσεις γης και οι τεχνικοί κανονισμοί, ο Δήμος πρέπει να υποστηρίξει τη μετατροπή κατάλληλων κενών γραφείων σε κατοικίες, με one-stop-shop για αλλαγές χρήσης, τεχνικό έλεγχο και γρήγορες εγκρίσεις.
7. Ρήτρα προσιτής κατοικίας σε μεγάλες νέες αναπτύξεις
Όπου δημιουργείται σημαντική υπεραξία από μεγάλες αναπτύξεις, ένα μέρος της πρέπει να επιστρέφει στην κοινωνία. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με ποσοστό κατοικιών σε προσιτό μίσθωμα είτε με εισφορά σε Ταμείο Προσιτής Κατοικίας.
8. Στοχευμένη κοινωνική κατοικία για πραγματική ανάγκη
Οι δημοτικές κατοικίες πρέπει να κατευθύνονται σε ευάλωτα νοικοκυριά, μονογονεϊκές οικογένειες, ΑμεΑ, χαμηλοσυνταξιούχους, νέες οικογένειες και ανθρώπους που δεν μπορούν να καλυφθούν από την αγορά. Με διαφάνεια, μοριοδότηση, χρονικό πλαίσιο και περιοδικό επανέλεγχο.
9. Υποχρεωτική αξιολόγηση κάθε στεγαστικής παρέμβασης με βάση ΣΒΑΚ και ΓΠΣ
Κάθε στεγαστική παρέμβαση πρέπει να αξιολογείται ως προς τη συμβατότητα με τις χρήσεις γης, την πρόσβαση σε μετρό και λεωφορεία, την ανάγκη στάθμευσης, τη δυνατότητα πεζής και ποδηλατικής μετακίνησης και την επίδραση στη λειτουργία της γειτονιάς.
10. Μητροπολιτικό Σύμφωνο Στέγης
Το στεγαστικό της Θεσσαλονίκης δεν σταματά στα διοικητικά όρια του Δήμου. Αφορά όλο το πολεοδομικό συγκρότημα. Χρειάζεται συνεργασία με τους Δήμους Καλαμαριάς, Νεάπολης-Συκεών, Παύλου Μελά, Αμπελοκήπων-Μενεμένης, Κορδελιού-Ευόσμου, Πυλαίας-Χορτιάτη, Θέρμης και Δέλτα. Μια μητροπολιτική πόλη χρειάζεται μητροπολιτική πολιτική στέγης.
Τι πρέπει να ζητήσουμε από την ειδική συνεδρίαση
Η ειδική συνεδρίαση δεν πρέπει να εξαντληθεί σε γενικές τοποθετήσεις.
Πρέπει να δώσει συγκεκριμένες απαντήσεις:
- Ποια είναι η πλήρης καταγραφή της δημοτικής ακίνητης περιουσίας που μπορεί να αξιοποιηθεί για κατοικία;
- Ποια ακίνητα έχουν ώριμο ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό καθεστώς;
- Πώς συνδέονται τα διαθέσιμα ακίνητα με το αναθεωρημένο ΓΠΣ, το ΣΒΑΚ, το μετρό και τις δημόσιες συγκοινωνίες;
- Ποια θα είναι τα κοινωνικά κριτήρια επιλογής δικαιούχων;
- Ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα ανά ακίνητο και ανά πρόγραμμα;
- Ποιο είναι το κόστος, ποια η πηγή χρηματοδότησης και ποιος ο μηχανισμός παρακολούθησης;
- Πόσες κατοικίες θα παραδοθούν πραγματικά, σε ποιον χρόνο και για ποιες κοινωνικές ομάδες;
Αυτές οι απαντήσεις θα κρίνουν αν η συζήτηση θα μείνει στο επίπεδο της πρόθεσης ή αν θα μετατραπεί σε πολιτική πόλης.
Από τη διαχείριση στη στρατηγική
Η συζήτηση για τη στέγη ξεπερνά τα όρια μιας δημοτικής παράταξης και μιας δημοτικής θητείας.
Είναι μια συζήτηση για το μέλλον της Θεσσαλονίκης, για την ποιότητα ζωής των κατοίκων της και για τις ευκαιρίες των επόμενων γενεών.
Χρειάζεται περισσότερη διαθέσιμη κατοικία, καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος, συνεργασία με τα πανεπιστήμια, τους ιδιοκτήτες, την Πολιτεία και τους γειτονικούς δήμους.
Κυρίως, χρειάζεται σχέδιο.
Με αυτή την παρέμβαση δεν θεωρούμε ότι εξαντλείται η συζήτηση. Αντίθετα, πιστεύουμε ότι τώρα αρχίζει.
Γι’ αυτό και ξεκινούμε τη διαμόρφωση μιας ολοκληρωμένης πρότασης πολιτικής για τη στεγαστική στρατηγική της Θεσσαλονίκης.
Στόχος μας είναι να συγκεντρώσουμε στοιχεία, να αξιοποιήσουμε τα εργαλεία του αναθεωρημένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου και του Σχεδίου Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας, να μελετήσουμε διεθνείς καλές πρακτικές και να συνεργαστούμε με ανθρώπους της επιστημονικής κοινότητας, της αγοράς και της αυτοδιοίκησης.
Θέλουμε να καταθέσουμε μια τεκμηριωμένη πρόταση που θα μπορεί να εφαρμοστεί και να αξιολογηθεί με μετρήσιμα αποτελέσματα.
Όσοι πιστεύουν ότι μπορούν να συμβάλουν με στοιχεία, εμπειρία ή προτάσεις είναι ευπρόσδεκτοι σε αυτή την προσπάθεια.
Γιατί οι μεγάλες προκλήσεις των πόλεων δεν αντιμετωπίζονται με έτοιμες απαντήσεις.
Αντιμετωπίζονται με γνώση, συνεργασία και σχέδιο.
Υπάρχει καλύτερος τρόπος.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου